リスクが嫌いな日本人
中国の不動産バブルが崩壊したのは多くの方がご存じだと思います
日本のバブル崩壊も、不動産がダメになり、続いて株がダメになりましたからまったく同じ状況ですが、さすがは中国でスケールが違います
超高層マンションが何十棟も空室状態です
なんでも投資家達がすごい熱意で買いあさるので、作りに作って３０億人分が作られたそうです
それは空きますよね
情報民主主義でなく、情報が制限されている国は怖いですね
不動産の次は株価暴落なので、ローレンバフェットが中国株をすべて売り払ったのよよくわかります
株式投資でも財産を失ったなどよく聞きますので「投資は怖い」というのはよくわかります
必ず儲かる投資話などはないのです
のっけから投資の恐怖からスタートします(笑)
私の信条としては『向こうから積極的に来る話はほぼ怪しい』と思ってますが、４つのクワドラントで観れば、従業員＜専門家＜経営者＜投資家なので、富を築けるのは投資家です
『富は知のないところから知のある方へ流れる』というのは真実で、知のない人は搾取されるばかりです
この『知』のある方々は、労働所得の他に『マネーマシン』をコツコツと作っています
①自己投資から私たちはまず始めますので、学歴を積み、社会でスキルとノウハウを蓄積していきます
自己投資は『稼げる自分にするための投資』といえます
②株式投資はアクティブ投資とインデックス投資の２種類ありますが、インデックス投資は「ほったらかし投資」と呼ばれ、ほぼ何もしなくていい『不労所得』といえます
③不動産投資は結構手間と時間がかかり、何より銀行融資次第ですのでサラリーマンでいるうちに実行した方がいいです
④権利投資は本を出版しての印税やYouTubeなどでの広告収入などで、寝ている間もYouTubeが再生され、お金を稼いでくれますが制作するまでが大変で不労所得とは言えません
今回はその中でも、個人的にノウハウのある不動産投資について書き綴りたいと思います
日本人はリスクが嫌いなので、決して『不動産投資のすすめ』ではありません
不動産投資の種類
世の中には投資のセミナーや勉強会がありますが『顧客獲得のためのもの』と『知識の交換会』と黒と白の極端なものですので、黒は行かない方が無難です
セミナーで１度「こんなに親切丁寧に情報発信して競争が激化しませんかね？」とベテラン不動産投資家に尋ねたことがありますが「これはいい！と感銘を受けても実行する人は４％で、障がいを乗り越えて実現する人は１％もいませんよ」と述べていました本本当にその通りでした
「情報収集と知識やノウハウ収集で終わる」
「不動産屋は初心者に冷たく、いい物件を紹介してくれない」
「銀行との融資交渉で心が折れる」
で行動してみたものの頓挫してしまう人が多いです
そんな中でも強者がいて、付き合いのある内装業者の社長に聞いたんですが「まだ若いＯＬなんだけど、１棟目の購入はえらい苦労をして実現して、その後その収入で次々にアパートを買いまくってる」
中古アパートを買うたびにリフォームを頼まれるそうで、かなりのお得意様のようです
「もうすでに家賃収入だけで月４００万円を超えているのに、まだ買おうとしている」
とのことで、その女社長も「物件買いたい病」ではないかと言ってました
ブランド品の買いたい病はよく女性では聞きますが、不動産投資でもよく聞く話です
「そんなに増やしてどうすんの？」という人はいます
「１６室の新築マンションを建てたが３０％しか埋まらず、毎月１６万の赤字」という話も聞いたことがあります
マーケットリサーチは重要です
「建築会社の言うがままにおしゃれな高級アパートを建てたが、不動産屋に『そんな高い家賃はこの地域では取れない』と言われ、相場家賃にしたら損益がほぼ無し」なども実際にあります
大手建設会社で建てた人ではよく聞く話です
私も６社ほどに見積もりを頼みますが、大手ほどほとんど採算が取れません
耐震等級３ないし２はクリアして作りますが、過剰な高級賃貸物件は自己満足で終わり利益が出しにくいのが現実です
不動産投資の種類は
①駐車場運営・・・土地だけあればいいですが固定資産税が建物なしの場合と比べ６倍で、たいして稼げませんので「空き地にしておくよりまし」程度です
駅前など好立地でないと空きも多くなりがちです
②レンタル倉庫・・・最近増えてますが、さほど儲かっていないようです
③貸しビル・貸店舗・・・土地なしの方が土地から買ってやるにはお金が掛かり過ぎますので中古物件一択です
④中古アパート・・・もっともスタンダードで、２０００万くらいからありますが「空室率」を良く調べることが重要です
私も「Wi-Fi無料にしたら全部うまった」という経験がりますが「車が必要な地域なのに駐車場がなくうまらない」などは改善のしようがありません
不動産業者はお得意様にはいい情報をくれますが、初心者には冷たいところがあり、最初の物件が手に入るまでの道のりに苦労すると思います
⑤新築アパート・・・もっとも失敗が少ないですが「建築にお金を掛けすぎて利益が薄い」はよく聞く話なので、多くの会社にあたってみることが重要です
⑥新築マンション投資・・・絶対にやめた方がいいです！向こうから積極的に連絡があると思いますが、新築マンションを買わせるのが目的で利益は少ないです
「不動産投資で人生が狂った！」はほとんどこれです
いい話は向こうから来ることはないです
⑦中古戸建・・・空き家を購入して貸す投資ですが「集合住宅より一軒家がいい」という人はいるので、こちらもなかなかお勧めです
『不動産投資は事業』ですので経営するという感覚が必要です
「建築からその後の住居人集めや、管理まですべてうちがやりますよ」とアピールする企業は多いですが、利益は半分以下になると思ってください
参入しやすいのがボロ戸建て投資
プロレスのレフリーのタイガー服部さんは「１０００万円で購入したマンションを自分でリフォームして新築同然にし、２０００万円で売っている」と聞きます
『日本のトランプ』と長州力が絶賛していました
仕事の合間に年４０００万稼ぐって天才ですよね！
私の今住んでる地域は、なかなか１０００万以下の物件が出てきませんが、１００万以下のボロ戸建てをリフォームして貸し出している人も増えてきました
「最初は月１０万くらいの不労所得が欲しかった」出始めて「月１００万になったから、こっちが本業になった」という人が多いです
リフォームは業者に頼む手もありますが、出来るところは自分でやった方が利益は出ます
・壁紙張り
・床のクッションマット張替
・キッチンの修復
だけでも自分でやるだけで大きく経費が抑えられます
私も不器用ですが、やっていくうちに上達はしていきます
もともと新卒で入社した会社では『部屋をコーディネイトするホームファッション部門』が希望でしたが、結局叶わなかったこともあり、中古でも新築でも『こんな部屋で暮らしてみたい』というものをデザインするのが好きなのが不動産投資に進んだ理由です
ＤＹＩが好きな人や、壁紙などで部屋をデザインするのが好きな人にはおすすめです
水回りを変えるか否かで予算は大きく変わります
特に風呂場をシステムバスに変えると１００万は飛びます
１部屋１部屋増やしていく投資ですが『不動産投資はストック型ビジネス』です
飲食店や美容院などの店舗は『フロー型ビジネス』です
フロー型ビジネスとは、商品やサービスをその都度販売し、利益を得るビジネスモデルで、商品を売ってしまえば顧客と企業の関係は一度終わってしまう点が特徴なので、常に新しい顧客を見つけていく必要があります
早期に収益を伸ばせる可能性がありますが安定性がないことがデメリットです
『ストック型ビジネス』はスポーツジムやネットフリックス・アマゾンプライムなどがそうですが、仕組みを作る・顧客を創るまでは時間がかかりますが、作ってしまえば安定的に収益があります
売り切り型のビジネスではなく、継続的に収益を得られる仕組みを作るビジネスモデルを指します
不動産投資は作るまでは時間がかかりますが、運営することにより毎月一定額の収益を得られます
投資は従業員で生きるのと違いリスクがありますので、必ずしもお勧めはしません
不動産でも株でも「これは買った方がいい！」といえる人は存在せず、いるとしたら怪しい業者です
同じグループ企業の超高額老人マンションを営業している仲間に聞きましたが『金持ちは一生懸命働いてきたからではなく、皆マネーマシンをもっている』とのことです
どんなに優秀な大学でも『金持ちのなり方』は教えてくれません
『人生は自己責任の自己防衛』なので、アクションを起こす方の参考になればと思います
自分史上最高の３６２０文字のブログになってしまいました
本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました
